بـــه نام خدا
سایت وکلاآنلاین در این مقاله مطالبی علمی و کاربردی در خصوص مراحل افراز ملک مشاع، مراجع صالح برای رسیدگی به در خواست افراز و تفاوت های افراز و تفکیک املاک برای کلیه اشخاصی که به نحوی با این مسائل برخورد دارند ارائه نموده است
مال مشاع به مالی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر یک از اجزا ملک موضوع حق تمامی شرکا است.
تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدی است. اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می‌آید. هنگامی که موضوع تقسیم اموال مشاع مطرح میشود، اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل میشود. در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد که در این صورت با مسئله افراز ملک مشاع روبه رو خواهیم بود.
مفهوم افراز:
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در اصطلاح حقوقی به معنای تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام میشود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت که بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.
مــراجــع صـــالـــح بــــرای رســــیــــدگـــــی بـــه دعـــــوای افـــــــــــراز:
در حال حاضر، دو مــــرجـــــــع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
۱:مـــــحـــــــاکـــــم دادگــــســـــتـــــــری ۲:ادارات ثـــــــبــــــــت.
تذکر۱: ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.
بنابراین :
۱ – هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل استقرار ملک مشاع مورد در خواست است.
تذکر۲:زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی میشود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
نکته :در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت دیگری از آن فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد در خواست افراز چنین ملکی در صلاحیت اداره ثبت است یا دادگاه ؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
۲ – همچنین درخواست افراز در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. (منظور از محجور: صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر که برای آگاهی بیشتر در همین سایت مقالاتی قرار دارد). اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
۳ – اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
املاک مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد: مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
که در این صورت دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح میشود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.(البته به دلیل گستره مطالب و پیچیدگی مراحل لازم است اشخاص در کلیه مسایل از این قبیل با وکلای مجرب مشورت نمایند)
در ادامه در صورتی که در خواست به نحوه صحیح نگارش یافته و به مرجع ذی صلاح ارائه گردد روند رسیدگی به شرح ذیل خواهد بود :
۱- اگر دخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل استقرار ملک باشد دادگاه پس از ثبت در خواست اقدام به تعیین وقع رسیدگی نموده و به کلیه طرفین دعوی ابلاغ مینماید . در روز رسیدگی دادگاه پس از استماع در خواست و مطالبات طرفین در صورت صلاحدید امر را به کارشناس مربوطه ارجاع مینماید (کارشناس ثبتی)
کارشناس محترم پس از بررسی های لازم و بازدید از ملک در صورتی که افراز آن مخالف قوانیین و مقررات طرح تفضیلی شهرداری نباشد نظر خود را مبتنی بر افراز ملک مشاع با توجه به حصه هر یک از شرکا به دادگاه ارائه می نماید که دادگاه با توجه به نظریه کارشناس اقدام به صدور رای می نماید. در صورتی که احد شرکا یه این اعتراض داشته باشند می تدانند اعتراض خود را ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ حکم به دادگاه اعلام نمایند.
۲- در صورتی که درخواست افراز در صلاحیت ادراه ثبت محل استقرار ملک باشد اداره ثبت پس از ثبت در خواست و تعیین زمان معایینه محل و ابلاغ به طرفین در صورتی که ملک دارای شرایط افراز باشد در ستور به افراز ملک خواهد داد و برای هر یک از اقدام به صدور سند مالکیت مشاعی خواهد نمود (کاربران محترم می توانند برای مطالعه اطلاعات بیشتر در خصوص افراز املاک توسط اداره ثبت با تایپ همین عنوان در بخش جست و جوی سایت به مقالات بیشتری مراجعه نمایند)
تفاوت‌های تفکیک و افراز :
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
۱- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
۲- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح میشود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.
۳- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
توقف ادامه عملیات با اعتراض یکی از شرکا به تفکیک
۴- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
۵- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف میشود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
۶- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع مبنی بر وصول این حق را قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم کند.
۷- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر میشود. بنابراین می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.
۸- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
صدور صورت‌جلسه تفکیکی درباره تفکیک
۹- در افراز رای صادر میشود؛ اما در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی.
۱۰- در افراز اجبار حاکم است؛ اما در تفکیک مسامحه.
۱۱- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج میشود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم میشود اما در افراز فقط سهم خواهان جدا میشود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
۱۲- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی میشود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال میشود